Nieuwe energieregels in Spanje: Waarom kopers eerst naar het energielabel kijken

Laat me een praktijkvoorbeeld geven.

Je oog valt op een prachtige bestaande woning. Geweldige locatie. Goede prijs. Op papier lijkt het een buitenkansje. Totdat je het energielabel (EPC) ziet: een F-score.

Want een berekening van de kosten voor isolatie, nieuwe ramen en een modern klimaatsysteem komt al snel op een extra investering van €25.000. De vraag is of dit huis nog steeds interessant voor je is?

Dat is precies de verschuiving die momenteel plaatsvindt.

De nieuwe energie-eisen in Spanje zijn niet langer slechts bureaucratische vinkjes die gezet moeten worden. Ze hebben directe invloed op wat je betaalt, of je kunt verhuren en hoe gemakkelijk je de woning later weer verkoopt.

Als je van plan bent om vastgoed te kopen in Spanje, zeker vanuit het buitenland, moet je dit begrijpen vóórdat je tekent. Niet achteraf.

Wat zijn de nieuwe energie-eisen in Spanje en waarom zijn ze belangrijk?

Hierbij de belangrijkste formele én een aantal voorgenomen regels op een rij:

• Elke woning moet een energieprestatiecertificaat (EPC) hebben dat de energie-efficiëntie aantoont.
• De scores lopen van A (het best) tot G (het slechtst).
• Verkopers zijn verplicht het EPC te tonen voordat de woning op de markt wordt gebracht.
• Vanaf 2030 zullen woningen die verhuurd of verkocht worden, waarschijnlijk geen label F meer mogen hebben. Minimaal label E is dan verplicht.
• Vanaf 2033 wordt de eis verder aangescherpt en zullen woningen, die verhuurd of verkocht worden, waarschijnlijk minimaal label D moeten hebben.

Zodra deze regels formeel worden, betekent dit dat woningen met een slecht label moeten worden gerenoveerd om aan de eisen te voldoen, of dat ze moeilijker te verkopen/verhuren zijn.

Dit betekent ook dat de banken steeds strengere eisen stellen aan het EPC-label bij het verstrekken van hypotheken.

Zijn er verschillen tussen Andalusië (Costa del Sol) en Comunidad Valenciana (Costa Blanca) t.a.v. de energie-eisen?

De eisen kunnen zeker per regio verschillen. Zo zijn deze in de Comunidad Valenciana, waar Costa Blanca in valt, extra streng en wordt actief gewerkt met subsidies om woningen te verbeteren. Vanaf 2030 zal in de Comunidad Valenciana waarschijnlijk alleen nog een woning met energielabel E of beter verkocht of verhuurd worden en de handhaving hierop is strak. Ook voor toeristische verhuur gelden hier extra regels en controles, vooral in de kustgebieden zoals Costa Blanca.

In Andalusië is de registratie van het EPC verplicht bij de Agencia Andaluza de la Energía, en gelden de landelijke Spaanse eisen, maar met iets minder strenge lokale handhaving dan in de Comunidad Valenciana. De focus ligt met name op het stimuleren van energiezuinige nieuwbouw en renovaties.

EU-klimaatdoelstellingen 

Spanje staat onder druk om de EU-klimaatdoelstellingen te halen, en inefficiënte woningen vormen daarin een groot probleem. Hoewel je nog steeds een woning met een laag label kunt kopen, is de realiteit:

• Kopers vermijden ze omdat de langetermijnkosten onverwacht hoog kunnen uitvallen.
• Banken kijken steeds kritischer naar oudere of inefficiënte woningen bij de goedkeuring van hypotheken.
• De regels voor verhuur worden naar verwachting strenger en woningen met een slecht EPC-label kunnen moeite hebben om een verhuurvergunning te krijgen.

Dit is geen probleem voor de toekomst; dit speelt nu al.

De werkelijke impact op kopers

De meeste buitenlandse kopers onderschatten dit aspect. Zij focussen op:

• Locatie: Vaak de eerste prioriteit, maar op zichzelf niet langer voldoende.
• Prijs: Op het eerste gezicht aantrekkelijk, maar verborgen kosten kunnen de verwachte besparing volledig tenietdoen.
• Uitzicht: Een prachtig uitzicht is veel waard, maar een energie-onzuinig huis kan veranderen in een bodemloze put.

Energie-efficiëntie is geen secundaire zaak meer. Het negeren ervan kan leiden tot hoge vaste lasten, een moeizame doorverkoop en complicaties bij verhuur.

Vaste lasten lopen snel op
Oudere woningen vreten geld. Slechte isolatie leidt tot hogere elektriciteits- en gasrekeningen. Airconditioning in de zomer en verwarming in de winter kunnen jaarlijks duizenden euro's kosten.

Wederverkoop wordt lastiger
De koper van nu is kritischer en vraagt direct naar het energielabel. Als de score laag is, wordt er ofwel hard onderhandeld over de prijs, of men ziet volledig af van de koop, zelfs als de locatie ideaal is.

Huuropbrengsten lopen gevaar
Er is een duidelijke trend richting het beperken van verhuur van inefficiënte woningen. Voor investeerders is dit cruciaal, omdat woningen met een laag label te maken kunnen krijgen met restricties of hogere kosten voor het verkrijgen van een verhuurvergunning.

Renovatiekosten zijn niet mals
Het gaat hier niet langer om een cosmetische opknapbeurt. Structurele verbeteringen om aan de energienormen te voldoen, omvatten isolatie, ramen, zonnepanelen en upgrades van de verwarming en koeling.

Gemiddelde upgradekosten

Voor de meeste oudere woningen (vooral die van vóór 2006):

• Dubbel glas: €3.000 tot €10.000 of meer, afhankelijk van de grootte en het aantal ramen.
• Isolatie-upgrades: €5.000 tot €20.000, afhankelijk van de eisen voor muren, dak en vloer.
• Zonnepanelen: €4.000 tot €12.000, afhankelijk van de dakoppervlakte en oriëntatie.
• Verwarmings- en koelsystemen: €2.000 tot €8.000, afhankelijk van de indeling van de woning.

Zelfs een bescheiden renovatieplan kan gemakkelijk €15.000 tot €30.000 kosten. Het is essentieel om dit mee te nemen in uw berekening voordat u een bod uitbrengt.

Markttrends

De omslag naar energiezuinigheid is momenteel zeer zichtbaar in de markt:

• Woningen met een label A tot C verkopen sneller omdat kopers weten dat de vaste lasten lager zullen zijn.
• Nieuwbouwprojecten domineren de vraag van buitenlandse kopers omdat deze al aan de hoogste energienormen voldoen.
• Woningen onder label D worden kritischer bekeken; kopers onderhandelen harder of haken af.
• Kopers geven prioriteit aan kostenbesparing op de lange termijn boven puur esthetische kenmerken.

Het gaat niet meer alleen om de 'lifestyle', maar om kostenbeheersing en toekomstbestendigheid.

Nieuwbouw vs. bestaande bouw

Deze beslissing weegt nu zwaarder dan ooit:

Nieuwbouwprojecten

Bij nieuwbouwprojecten krijg je:

• Een energielabel A of B, wat voldoet aan toekomstige regelgeving.
• Lagere maandelijkse kosten dankzij moderne, energiezuinige systemen.
• Conformiteit met aanstaande regels, waardoor je toekomstige boetes of verplichte upgrades voorkomt.
• Minimaal risico op onverwachte kosten.

De aankoopprijs ligt misschien hoger, maar je hebt later veel minder onverwachte uitgaven.

Bestaande bouw (Resale)

Bij bestaande bouw krijg je:

• Potentiële waardestijging als de energie-upgrades correct worden uitgevoerd.
• Uniek architectonisch karakter dat je bij nieuwbouw vaak niet vindt.
• Potentieel betere locaties of grotere percelen.
• Een kans om te onderhandelen op basis van het EPC-label en de renovatiekosten.

Focus bij het zoeken naar woningen direct op de EPC-labels. Dit bespaart tijd en voorkomt financiële verrassingen.

Wat de aankoop kan vertragen of bemoeilijken

Energieregelgeving kan invloed hebben op de transactie:

• Ontbrekende of verouderde EPC-certificaten kunnen biedingen of taxaties vertragen.
• Vertragingen bij het verkrijgen van documenten van lokale overheden kunnen de overdracht vertragen.
• Regionale verschillen in handhaving kunnen voor onverwachte complicaties zorgen.
• Problemen met verhuurvergunningen gekoppeld aan energielabels kunnen investeringskansen blokkeren.

Notarissen zullen de naleving controleren en banken kunnen vragen stellen bij de EPC-score. Goede voorbereiding voorkomt onnodige vertraging.

Waarom kiezen voor Casa De Bas

De meeste makelaars laten je alleen de woning zien. Wij kijken naar het gehele traject waaronder de totale kosten en de gevolgen op de lange termijn:

Wij kijken naar het volledige kostenplaatje

• Niet alleen de koopprijs, maar ook realistische gebruiks- en upgradekosten.
• Duidelijke overzichten van wat je kan verwachten bij verschillende woningtypes.

Eerlijke antwoorden

• Als een woning voor een bepaald bedrag aan upgrades nodig heeft, vertellen we je dat voordat je zich vastlegt.
• Eerlijk advies voorkomt onaangename verrassingen achteraf.

Een lokaal netwerk dat ertoe doet

• Betrouwbare advocatien, financieel adviseurs en gestors die de Spaanse regels door en door kennen.
• Het gehele aankoopproces is Nederlandstalig zodat ook de lastige materie goed te begrijpen is.

Focus op de buitenlandse koper

• Wij begrijpen waar internationale kopers vaak de mist in gaan.
• Begeleiding bij juridische en fiscale zaken, energie-eisen en verhuurregels.

Ondersteuning na de aankoop

• Advies over renovaties, energie-upgrades of verbeteringen.
• Voortdurende ondersteuning, ook na de overdracht bij de notaris.

Veelgestelde vragen

Is een EPC echt zo belangrijk?
Ja. Het beïnvloedt de waarde van de woning, de vraag in de markt en de wettelijke naleving.

Kan ik nog steeds een woning met een laag label kopen?
Ja, maar je moet de upgradekosten nauwkeurig in jouw budget opnemen.

Gaat Spanje inefficiënte woningen verbieden?
Niet volledig, maar de beperkingen (vooral voor verhuur) nemen toe.

Is nieuwbouw de investering waard?
Ja, vanwege de lagere langetermijnkosten en minder risico op wijzigende regelgeving.

Wat is de grootste fout die kopers maken?
Het negeren van energiekosten tot ná de aankoop.

Conclusie: Koop slim of betaal later

Energie-efficiëntie is tegenwoordig een integraal onderdeel van de deal. Het negeren ervan leidt tot hogere rekeningen, een lagere verkoopwaarde en onverwachte renovaties.

Doe het direct goed, dan koop je toekomstgericht, onderhandel je beter en voorkom je kostbare verrassingen.

Bij Casa De Bas helpen we je het volledige plaatje te zien voordat je beslist. Focus op woningen die voldoen aan de nieuwe normen en neem contact met ons op om de echte kansen in Spanje te ontdekken.