Una cosa es encontrar una vivienda en España por 275.000 € y otra muy distinta es saber cuánto dinero necesitas realmente para completar la compra con todas las garantías.
Además del precio de compraventa, como comprador neerlandés tendrás que afrontar impuestos españoles, asesoramiento jurídico, gastos notariales, inscripción en el Registro de la Propiedad y, posiblemente, gastos de financiación o traducción. Asimismo, algunos impuestos varían según la comunidad autónoma y existe una diferencia económica importante entre comprar una vivienda de segunda mano y una de obra nueva.
Por eso, en lugar de preguntarte «¿Qué vivienda puedo permitirme?», conviene plantearte «¿Cuál es mi presupuesto total de compra, incluidos impuestos, honorarios profesionales y una reserva para imprevistos?».
Casa de Bas ayuda a los compradores neerlandeses a conocer estos gastos de antemano mediante su servicio de acompañamiento en la compra de viviendas en España, para que los aspectos financieros y jurídicos estén claros antes de reservar una propiedad.
¿Qué gastos debes pagar al comprar una casa en España?
No existe un porcentaje universal fiable que pueda aplicarse a todas las operaciones inmobiliarias en España.
Los gastos finales dependen, entre otros factores, de:
- Si compras una vivienda de segunda mano o de obra nueva
- La comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble
- El valor y el tratamiento fiscal de la vivienda
- Los servicios jurídicos necesarios
- Si necesitas financiación hipotecaria
- Si determinados documentos requieren traducción, legalización o apostilla
- Si es necesario realizar una inspección técnica u otras comprobaciones adicionales
Por tanto, tu presupuesto de compra debe incluir mucho más que el precio de la vivienda y los impuestos.
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuestos de compra | ITP autonómico | Generalmente, IVA del 10 % más el AJD aplicable |
| Asesoramiento jurídico | Depende del abogado y de los servicios contratados | Depende del abogado, del proyecto y de los servicios necesarios |
| Notaría | Según los aranceles regulados y la escritura correspondiente | Según los aranceles regulados y la escritura correspondiente |
| Registro de la Propiedad | Depende de la inscripción registral | Depende de la inscripción registral |
| Otros gastos | Por ejemplo, NIE, traducciones, poderes notariales, tasación o inspección técnica | Por ejemplo, NIE, traducciones, poderes notariales, tasación hipotecaria y comprobaciones adicionales |
Solicita siempre un desglose de gastos basado en la vivienda y la operación concretas, no únicamente en un porcentaje general encontrado en internet.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en viviendas de segunda mano
Si compras una vivienda de segunda mano, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) suele ser uno de los principales gastos adicionales.
Los tipos generales actuales difieren entre las comunidades autónomas donde Casa de Bas acompaña habitualmente a compradores neerlandeses.
| Comunidad autónoma | Zona de ejemplo | Tipo general actual |
|---|---|---|
| Andalucía | Costa del Sol | ITP general del 7 % |
| Comunitat Valenciana | Costa Blanca | Tipo general del 9 % para muchas operaciones habituales |
Dado que esta guía está orientada a 2027, debes volver a comprobar los tipos vigentes cuando realices la compra. La normativa fiscal autonómica puede cambiar y pueden existir tipos especiales o reducidos según las circunstancias del comprador o de la vivienda.
¿Todavía estás decidiendo qué zona costera encaja mejor con tu presupuesto? Compara la Costa Blanca Norte, la Costa Blanca Sur y la Costa del Sol.
Un ejemplo concreto con viviendas de Casa de Bas
Un ejemplo práctico permite comprender por qué la ubicación puede marcar una diferencia económica.
Casa de Bas dispone actualmente de un apartamento de dos dormitorios en Torrevieja, en la Costa Blanca, dentro de su cartera de propiedades disponibles.
Cuando una vivienda de la Comunitat Valenciana tributa como inmueble de segunda mano y resulta aplicable el tipo general, debes incluir el ITP vigente antes de determinar qué parte de tu presupuesto total puedes destinar al precio de compra.
Por otro lado, Casa de Bas también anuncia un apartamento de dos dormitorios en Benalmádena. Para una operación estándar de compraventa de segunda mano en Andalucía se aplica actualmente un tipo general de ITP diferente.
Estos ejemplos muestran por qué dos viviendas con un precio de venta similar no tienen necesariamente el mismo coste total de adquisición.
Importante: los precios y la disponibilidad pueden cambiar. Además, tu abogado o asesor fiscal debe confirmar el tratamiento tributario de la operación concreta.
Obra nueva: IVA y AJD en lugar de ITP
En la primera entrega de una vivienda nueva que cumpla los requisitos legales correspondientes, el tratamiento fiscal es diferente.
En lugar del ITP, generalmente pagarás un IVA del 10 % sobre la vivienda, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) autonómico que resulte aplicable.
Por eso, al comparar viviendas de obra nueva y de segunda mano, no debes fijarte únicamente en el precio anunciado. Compara siempre el coste total de adquisición.
Casa de Bas dispone de un catálogo específico de promociones de obra nueva en España. Un ejemplo es O-Porto Beach, en Torre de la Horadada, en la Costa Blanca.
Antes de reservar, solicita confirmación de los impuestos aplicables al proyecto concreto y del momento en que deben abonarse las diferentes cantidades.
Pagos anticipados en obra nueva: comprueba las garantías
Al comprar sobre plano, es habitual realizar pagos antes de que la vivienda esté completamente terminada.
Las cantidades anticipadas que estén amparadas por la protección legal aplicable deben contar con las garantías de devolución correspondientes, mediante aval bancario o seguro, de acuerdo con la normativa vigente.
Antes de realizar cualquier pago, tu abogado debe comprobar:
- En qué cuenta bancaria debes ingresar el dinero
- Qué garantía protege el pago
- Qué importe está cubierto por dicha garantía
- Durante cuánto tiempo tiene validez
- Qué sucede si la promoción no se entrega según lo acordado
- Si las condiciones del contrato coinciden con la garantía emitida
Por tanto, no consideres el aval bancario simplemente como otro gasto estándar de unos cientos de euros. Lo fundamental es que las cantidades que entregues por adelantado estén correctamente protegidas desde el punto de vista jurídico.
¿Cuánto cuesta el notario en España?
Los aranceles notariales en España están regulados. Sin embargo, la factura final depende de la escritura y de las actuaciones realizadas, por lo que indicar una cantidad fija para todas las viviendas puede resultar engañoso.
Además, el notario desempeña una función diferente de la que muchos compradores neerlandeses esperan.
El notario tiene un papel formal y jurídico fundamental en la autorización de la escritura pública, pero no sustituye a tu abogado independiente, encargado de revisar previamente la operación, la titularidad, los contratos y la documentación pertinente.
Honorarios de abogado: solicita un presupuesto detallado
Un abogado independiente no desempeña la misma función jurídica que el notario durante una compraventa en España.
Entre otras cuestiones, el abogado puede comprobar:
- Quién figura como propietario en el Registro de la Propiedad
- Si existen hipotecas, embargos u otras cargas
- La situación jurídica de las reformas y ampliaciones
- El IBI y otras obligaciones pertinentes
- La situación de la comunidad de propietarios
- Los contratos de reserva y compraventa
- La documentación y las garantías de obra nueva, cuando corresponda
- El tratamiento fiscal de la operación
Los abogados pueden aplicar diferentes sistemas de honorarios. Algunos cobran un porcentaje, otros ofrecen un presupuesto cerrado y otros combinan ambas modalidades.
Antes de contratar, solicita por escrito qué servicios, impuestos y posible IVA están incluidos en el presupuesto.
Dentro de su servicio de acompañamiento en la compra, Casa de Bas coordina los asuntos jurídicos con su red de profesionales de habla neerlandesa en España.
Registro de la Propiedad
Tras formalizar la compraventa, normalmente se inscribe la titularidad en el Registro de la Propiedad español.
Los gastos registrales tampoco son exactamente iguales para todas las viviendas. Dependen de la inscripción concreta y de los aranceles regulados aplicables.
Por tanto, evita presupuestos en internet que indiquen una cantidad fija para cualquier compraventa. Solicita a tu abogado o gestor una estimación adaptada a tu operación.
Valor de referencia: por qué no debes fijarte únicamente en el precio de compra
En las viviendas de segunda mano, el valor de referencia catastral puede resultar relevante para determinar la base imponible de la operación.
Esto significa que no debes dar por hecho que el precio de compraventa acordado será siempre el único valor utilizado para calcular el ITP.
Antes de comprar, solicita que se compruebe:
- Si existe un valor de referencia para el inmueble
- Qué valor se utiliza como base imponible
- Qué normativa autonómica resulta aplicable
- Si existen circunstancias especiales que afecten a la operación concreta
Esto es especialmente importante cuando una vivienda se anuncia a un precio notablemente inferior al de propiedades similares de la misma zona.
¿Qué otros gastos menores pueden surgir?
Además de los impuestos y los servicios jurídicos, pueden aparecer otros gastos según las características de tu compra.
NIE
Como comprador extranjero, normalmente necesitas un NIE para adquirir una vivienda y realizar los trámites fiscales relacionados. Si un abogado u otro representante tramita la solicitud por ti, puede cobrar honorarios de gestión además de las tasas oficiales.
Traducciones y apostilla
En determinadas situaciones, los documentos extranjeros deben traducirse, legalizarse o incorporar una apostilla. El coste depende del documento y del procedimiento requerido.
Inspección técnica
En viviendas antiguas, villas, fincas o propiedades con reformas visibles, puede ser recomendable realizar una inspección técnica. Las comprobaciones jurídicas y las inspecciones técnicas o estructurales responden a cuestiones diferentes.
Tasación hipotecaria
Si solicitas financiación, puede ser necesaria una tasación oficial. Pregunta previamente al banco o asesor hipotecario qué gastos te corresponden como prestatario.
No olvides los gastos posteriores a la compra
Tu presupuesto total no termina con la firma ante notario.
Después de comprar, puedes tener que afrontar gastos como:
- IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles
- Cuotas de comunidad en apartamentos y urbanizaciones
- Seguro de hogar
- Electricidad, agua e internet
- Mantenimiento y reparaciones
- Mantenimiento de piscina y jardín en las villas
- Posibles obligaciones fiscales en España para no residentes
Para obtener información más detallada, puedes consultar la guía de Casa de Bas sobre los gastos anuales reales de tener una vivienda en España.
Errores habituales al calcular los gastos de compra en España
Aplicar el mismo porcentaje en toda España
El ITP y el AJD dependen de la comunidad autónoma. Por eso, un cálculo realizado para la Costa del Sol no puede utilizarse automáticamente para la Costa Blanca.
Utilizar únicamente el precio anunciado como presupuesto
Para comprar una vivienda de 300.000 €, necesitarás disponer de más de 300.000 € si debes pagar por tu cuenta los impuestos y los demás gastos de la operación.
Confiar en importes fijos publicados en internet para notaría y registro
Solicita un cálculo adaptado a tu compraventa real en lugar de utilizar una cifra genérica.
Considerar el asesoramiento jurídico como un trámite administrativo opcional
El abogado comprueba cuestiones que no pueden conocerse mediante fotografías, folletos comerciales o visitas a la vivienda.
Realizar pagos anticipados en obra nueva sin comprobar las garantías
Solicita que se revise la protección de las cantidades anticipadas antes de transferir dinero.
Olvidar los gastos anuales de propiedad
La vivienda más barata en el momento de comprar no es necesariamente la más económica de mantener durante cinco o diez años.
Cómo te ayuda Casa de Bas a conocer el coste total de la compra
Casa de Bas no solo ayuda a los compradores neerlandeses a encontrar una vivienda. A través de su Plan de Compra Segura, organiza el proceso desde la primera búsqueda hasta la entrega de llaves.
Como parte del servicio de acompañamiento y del Plan de Compra Segura, coordina también las consultas con su red de profesionales jurídicos y financieros de habla neerlandesa en España.
Esto ayuda a aclarar, antes de asumir compromisos económicos:
- Qué impuesto de compra resulta aplicable
- Qué comprobaciones jurídicas son necesarias
- Qué honorarios profesionales puedes esperar
- Qué documentos deben tramitarse
- Cuánto dinero debes tener disponible en cada momento
- Qué gastos recurrentes seguirás teniendo después de la compra
De este modo, podrás valorar una vivienda no solo por su precio anunciado, sino también por su impacto económico total.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de compra de vivienda en España
¿Cuánto debo reservar para los gastos de compra en España?
No existe un porcentaje válido para todas las compraventas. Las principales diferencias dependen del tipo de vivienda, los impuestos autonómicos y los servicios profesionales necesarios. Solicita un cálculo personalizado antes de reservar.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de segunda mano?
Por regla general, se paga el ITP autonómico. El tipo general varía según la comunidad autónoma y debe comprobarse nuevamente cuando se realice la operación en 2027.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva?
En la primera entrega de una vivienda que cumpla los requisitos correspondientes, generalmente se aplica un IVA del 10 %. Además, puede ser necesario pagar el AJD autonómico.
¿Es obligatorio contratar a un abogado?
No es legalmente obligatorio en todas las compraventas de vivienda en España, pero se recomienda encarecidamente contar con asesoramiento jurídico independiente. El abogado realiza comprobaciones que no sustituyen simplemente el notario o el agente inmobiliario.
¿Quién comprueba los pagos anticipados de mi vivienda de obra nueva?
Solicita a tu abogado que compruebe que los pagos se realizan en la cuenta correcta y que cuentan con la protección adecuada mediante el aval o seguro exigido.
¿Dónde puedo comparar viviendas disponibles en España?
Consulta las viviendas en venta en España o compara las promociones de obra nueva en España.
Calcula primero el coste total y después tu precio máximo de compra
Uno de los principales errores financieros consiste en buscar una vivienda cuyo precio alcance el importe máximo disponible en tu cuenta bancaria o en tu oferta hipotecaria.
Es preferible hacerlo al revés.
Primero, determina cuánto dinero quieres destinar en total a la compra. Después, descuenta los impuestos aplicables, los gastos jurídicos y profesionales y una reserva realista para imprevistos. La cantidad restante será una base mucho más adecuada para establecer tu precio máximo de compra.
¿Quieres saber qué viviendas se ajustan a tu presupuesto total? Consulta las viviendas disponibles en España.
¿Buscas específicamente una vivienda nueva? Descubre las promociones de obra nueva disponibles.
¿Prefieres hablar primero de los gastos y del proceso de compra? Solicita una consulta sin compromiso con Casa de Bas.
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