Comprar una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol puede parecer sencillo sobre el papel: eliges un apartamento o una villa moderna, realizas los pagos según el calendario de construcción y recibes las llaves cuando finalizan las obras.
Sin embargo, en la práctica, lo más importante comienza antes de realizar pagos elevados. ¿Dispone la promoción de las licencias necesarias? ¿Cómo están protegidas las cantidades entregadas a cuenta? ¿Qué impuestos debes pagar? ¿Qué sucede si las obras se retrasan? ¿Y qué documentos deben estar disponibles antes de firmar ante notario?
Casa de Bas acompaña a compradores neerlandeses que desean adquirir viviendas de obra nueva en la Costa del Sol, desde la primera selección de promociones y las visitas hasta la coordinación jurídica y financiera y la entrega de llaves.
A través de su servicio de acompañamiento en la compra y su Plan de Compra Segura, coordina el proceso con los profesionales pertinentes en España.
¿Por qué comprar una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol?
La obra nueva puede resultar atractiva si buscas una vivienda moderna, con instalaciones actuales, una distribución funcional y servicios que no siempre están disponibles en las propiedades más antiguas.
Por ejemplo, las promociones que forman parte de la oferta actual de Casa de Bas en la Costa del Sol incluyen instalaciones como:
- Piscinas comunitarias
- Gimnasios e instalaciones de bienestar
- Plazas de aparcamiento subterráneas
- Trasteros
- Terrazas amplias
- Sistemas modernos de climatización
- Urbanizaciones cerradas y jardines comunitarios
Pero que una vivienda sea nueva no significa que puedas prescindir de las comprobaciones legales. En una promoción en construcción es especialmente importante verificar qué se va a construir, según qué documentación, cuándo debes realizar los pagos y cómo estarán protegidas las cantidades anticipadas.
¿Dónde encontrar promociones de obra nueva en la Costa del Sol?
Casa de Bas dispone actualmente de promociones de obra nueva distribuidas por varios de los principales mercados inmobiliarios de la Costa del Sol.
Estepona
Estepona cuenta con una amplia oferta de obra nueva, desde apartamentos y adosados hasta promociones de villas de mayor tamaño. Consulta las promociones de obra nueva en Estepona.
Mijas y La Cala de Mijas
En Mijas y La Cala de Mijas encontrarás, entre otras opciones, complejos de apartamentos y modernas promociones de villas. Consulta las promociones de obra nueva en Mijas.
Marbella
Marbella dispone de promociones en diferentes segmentos del mercado, incluidos apartamentos y viviendas modernas de mayor tamaño. Consulta las promociones de obra nueva en Marbella.
Benalmádena
Casa de Bas también anuncia varias promociones de obra nueva en Benalmádena, entre ellas apartamentos y villas. Consulta las promociones de obra nueva en Benalmádena.
Para consultar toda la oferta disponible, también puedes ver las promociones de obra nueva en España.
Un proyecto concreto previsto para 2027: Anna de Estepona
Una promoción real de Casa de Bas demuestra por qué, al comprar obra nueva, es preferible consultar la información específica del proyecto en lugar de basarse en medias generales del mercado.
Anna de Estepona Apartments es una nueva promoción residencial en Estepona que incluye apartamentos y adosados.
La página del proyecto indica las siguientes características:
- 87 viviendas en el conjunto de la promoción
- Apartamentos y adosados
- Piscina comunitaria
- Gimnasio privado
- Aparcamiento subterráneo y trasteros
- Inicio de las obras: cuarto trimestre de 2025
- Finalización prevista: cuarto trimestre de 2027
Los precios publicados y la disponibilidad pueden cambiar durante la construcción. Por eso, utiliza siempre la página actualizada de la promoción antes de reservar una vivienda concreta.
Esto demuestra por qué una afirmación general como «la obra nueva tarda entre 18 y 24 meses de media» resulta poco útil. Para tu compra, lo importante es el calendario contractual del proyecto concreto.
También hay entregas previstas para 2027 en Mijas
Otro ejemplo es Horizon La Cala de Mijas.
Esta promoción consta de 27 villas modernas de una sola planta y cuatro dormitorios. Según la información del proyecto, está previsto que la primera fase, compuesta por 12 villas, finalice a finales de septiembre de 2027.
Para un comprador que quiere recibir su vivienda específicamente en 2027, esta fecha prevista de entrega es mucho más útil que un plazo de construcción genérico.
¿Obra nueva o segunda mano? ¿Qué cambia para el comprador?
| Aspecto | Obra nueva | Segunda mano |
|---|---|---|
| Impuestos | Generalmente, IVA y AJD aplicable en las primeras entregas sujetas a este régimen | Generalmente, ITP autonómico |
| Pagos | Pueden incluir varios pagos anticipados y un pago final, según el contrato | La estructura depende de la reserva, el contrato privado y la escritura de compraventa |
| Comprobaciones principales | Proyecto, licencias, contrato, promotor, cantidades anticipadas y documentación de entrega | Titularidad, cargas, reformas, documentación y estado técnico |
| Entrega | Según el calendario contractual de la promoción | Normalmente, según la fecha de transmisión acordada |
Paso 1: comprueba la promoción antes de realizar un pago importante
No permitas que un folleto atractivo o una vivienda piloto sean la base de tu decisión jurídica.
Antes de realizar un pago significativo, tu abogado independiente debe revisar la documentación pertinente de la promoción.
Dependiendo del proyecto, esta revisión puede incluir:
- Quién es el propietario del terreno
- Qué empresa actúa como promotora
- Si existe la licencia de obras correspondiente
- Qué cargas afectan al terreno o a la promoción
- Qué se va a construir exactamente
- Qué especificaciones técnicas forman parte de la compra
- Qué fecha de entrega se establece en el contrato
- Qué protección tienen las cantidades anticipadas
Paso 2: revisa las condiciones de reserva antes de pagar
No existe una cantidad de reserva única que se aplique a todas las promociones de la Costa del Sol.
Por eso, antes de pagar, comprueba:
- Cuánto tienes que pagar
- A quién debes realizar el pago
- Dónde se depositará el dinero
- En qué circunstancias puede devolverse el importe
- Qué cuestiones jurídicas siguen pendientes de comprobar
- Cuál es el plazo para firmar el siguiente contrato
- Qué sucede si tú o el promotor no podéis continuar con la operación
Solicita una revisión del documento concreto. No te fíes únicamente de que te digan que se trata de una reserva estándar.
Paso 3: protege las cantidades anticipadas durante la construcción
Cuando compras una vivienda que todavía debe construirse, es posible que tengas que realizar pagos antes de que esté terminada.
Por ello, tu abogado debe comprobar si las cantidades anticipadas están amparadas por la protección legal aplicable y si se han constituido correctamente los avales bancarios o seguros exigidos.
Comprueba, entre otros aspectos:
- Que ingresas el dinero en la cuenta designada correspondiente
- Qué cantidades cubre el aval o seguro
- Qué entidad emite la garantía
- Qué referencia de la promoción o vivienda aparece en la documentación
- Cuál es la fecha contractual de entrega
- Qué ocurre si la vivienda no se entrega según lo acordado
No realices otro pago anticipado solo porque una fase de las obras parezca terminada. Comprueba primero que el pago se ajusta a tu contrato y cuenta con la protección necesaria.
Paso 4: calcula correctamente el IVA y el AJD
En las primeras entregas de viviendas nuevas que cumplen los requisitos correspondientes, generalmente se aplica un IVA del 10 %.
Es importante tener en cuenta que el IVA no siempre se devenga únicamente en el momento de la firma ante notario. Cuando se reciben pagos anticipados, el IVA correspondiente a esas cantidades puede devengarse en el momento de su cobro.
Además, según la normativa vigente en Andalucía en septiembre de 2026, el tipo general del AJD es del 1,2 % para las operaciones notariales sujetas a este impuesto.
Como esta guía trata sobre compras en 2027, tu asesor deberá volver a comprobar los tipos aplicables cuando realices la operación.
Por tanto, no utilices una regla general como «la obra nueva siempre supone entre un 12 % y un 14 % adicional sobre el precio de venta». Solicita un cálculo para la promoción y la operación concretas.
Paso 5: prepara la financiación antes de asumir obligaciones contractuales
Si necesitas una hipoteca española, conviene estudiar las posibilidades de financiación desde el principio.
No presupongas que todos los bancos españoles financian el mismo porcentaje a compradores neerlandeses no residentes. Las condiciones reales dependen, entre otros factores, de:
- Ingresos
- Deudas existentes
- Situación de residencia
- Edad
- Precio de compra
- Tasación
- Criterios de la entidad financiera
Dentro de su servicio de acompañamiento en la compra, Casa de Bas indica que coordina las consultas sobre financiación con su red de profesionales de habla neerlandesa en España.
Paso 6: inspecciona la vivienda antes de recibir las llaves
Que una vivienda sea nueva no significa que esté completamente libre de defectos en la primera inspección.
Organiza una revisión técnica antes de la entrega o en torno a esa fecha y deja constancia por escrito de los defectos visibles y los trabajos pendientes.
Comprueba, por ejemplo:
- Ventanas y puertas
- Alicatados y pavimentos
- Sanitarios
- Instalación de la cocina
- Electricidad e iluminación
- Aire acondicionado y climatización
- Terrazas y drenaje
- Elementos incluidos según la memoria de calidades
Conserva fotografías, el listado de defectos y las comunicaciones relacionadas con las reparaciones.
Los plazos de responsabilidad de 1, 3 y 10 años por defectos de construcción
En la obra nueva española se habla con frecuencia de una «garantía de 10 años», pero esta expresión es demasiado general.
La legislación española de ordenación de la edificación establece diferentes plazos de responsabilidad según el tipo de defecto:
- 1 año: determinados defectos de ejecución y acabado
- 3 años: determinados defectos que afectan a las condiciones de habitabilidad
- 10 años: determinados defectos estructurales que comprometen la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio
La responsabilidad de cada agente y las garantías o seguros aplicables dependen del defecto y de las circunstancias jurídicas. Por eso, conserva toda la documentación de construcción y entrega.
Paso 7: comprueba la documentación necesaria para ocupar la vivienda
Antes de la transmisión definitiva, tu abogado debe comprobar qué documentación de finalización de obra y ocupación es necesaria para la promoción y cuál debe estar disponible.
Entre otros documentos, puede ser necesaria la correspondiente licencia de primera ocupación o el documento equivalente que permita legalmente utilizar la vivienda.
No utilices automáticamente el término «cédula de habitabilidad» para todas las promociones. La documentación exigible varía según la comunidad autónoma y las circunstancias del caso.
Lista de comprobaciones para compradores neerlandeses de obra nueva
Antes de realizar un pago importante o acudir al notario, deberías tener respuesta, como mínimo, a estas preguntas:
- ¿Quién es el promotor?
- ¿Quién es el propietario del terreno?
- ¿Se ha comprobado la licencia de obras correspondiente?
- ¿Qué vivienda, plaza de aparcamiento y trastero compras exactamente?
- ¿Qué especificaciones técnicas forman parte del contrato?
- ¿Cuál es la fecha contractual de entrega?
- ¿Cómo está protegido cada pago anticipado?
- ¿Se han calculado los impuestos correspondientes a tu operación?
- ¿Tienes la financiación suficientemente asegurada?
- ¿Has tramitado el NIE a tiempo?
- ¿Se ha realizado una inspección técnica de la vivienda?
- ¿Qué documentos de ocupación y entrega deben estar disponibles?
- ¿Ha revisado tu abogado independiente toda la documentación definitiva?
Cómo acompaña Casa de Bas a los compradores de obra nueva
Casa de Bas es mucho más que una página web con promociones de obra nueva.
Fred y Carien de Bas completaron en Alicante su formación como agentes inmobiliarios acreditados en España. Casa de Bas acompaña a compradores neerlandeses en la Costa Blanca y la Costa del Sol, y coordina los aspectos jurídicos y financieros con una red de profesionales de habla neerlandesa, entre ellos abogados, asesores financieros y notarios.
El Plan de Compra Segura se centra en ofrecer una estructura clara, coordinar a los profesionales adecuados y supervisar acuerdos, contratos y plazos.
Puedes conocer mejor la trayectoria de Fred y Carien en Sobre Casa de Bas.
¿Has encontrado una promoción de obra nueva en la Costa del Sol que estás considerando seriamente?
Antes de realizar un pago importante, comprueba que el proyecto, los plazos y tu presupuesto de compra encajan con los requisitos jurídicos y financieros.
Solicita una consulta inicial gratuita y sin compromiso con Casa de Bas.
O llama directamente a Fred: +31 6 54 60 44 40
Preguntas frecuentes sobre la obra nueva en la Costa del Sol
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva en España?
En las primeras entregas de viviendas nuevas que cumplen los requisitos correspondientes, generalmente se aplica un IVA del 10 %. En Andalucía también puede devengarse el AJD. Para una compra en 2027, solicita que se comprueben nuevamente los tipos vigentes aplicables a tu operación.
¿Cuándo se paga el IVA de una vivienda en construcción?
No presupongas que todo el IVA se paga al firmar ante notario. Cuando existen pagos anticipados, el IVA correspondiente al importe recibido puede devengarse en el momento del cobro. Revisa el calendario de pagos y las facturas fiscales de la promoción.
¿Cuánto tiempo tarda en entregarse una vivienda de obra nueva?
No existe un plazo fijo para todas las promociones. Comprueba la fase de construcción y la fecha contractual de entrega. Por ejemplo, Anna de Estepona indica el cuarto trimestre de 2027 como fecha prevista de finalización, mientras que la primera fase de Horizon La Cala de Mijas está programada para finales de septiembre de 2027.
¿Están protegidos automáticamente todos los pagos anticipados?
Solicita a tu abogado que compruebe si cada pago está incluido en el régimen legal de protección, qué aval bancario o seguro lo cubre y si tu documentación individual es correcta antes de realizarlo.
¿Qué importe de hipoteca puedo obtener como comprador neerlandés?
Depende del banco y de tu situación financiera. No utilices un porcentaje general fijo para decidir una reserva. Solicita primero un estudio de financiación adaptado a tu caso.
¿Dónde puedo consultar promociones de obra nueva en la Costa del Sol?
Consulta todas las promociones de obra nueva disponibles o accede directamente a las selecciones de Estepona, Mijas, Marbella o Benalmádena.
Elige la promoción solo cuando el proceso de compra esté claro
Comprar una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol no consiste únicamente en elegir las vistas, la piscina, la terraza o la fecha de entrega.
Una buena compra es aquella en la que el proyecto se adapta al uso que quieres darle a la vivienda y, además, ofrece claridad sobre las licencias, el contrato, el calendario de pagos, la protección de las cantidades anticipadas, la financiación y la documentación de entrega.
¿Quieres comparar primero las promociones disponibles? Consulta las promociones de obra nueva en España.
¿Te interesa específicamente la Costa del Sol? Consulta la guía de la Costa del Sol.
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