Comprar una casa en España en 2027: guía paso a paso para compradores neerlandeses

¿Has encontrado una vivienda en España que parece ajustarse a tu presupuesto? Entonces comienza la parte más importante del proceso.

Para los compradores neerlandeses, adquirir una vivienda en España funciona de manera diferente a como lo hace en los Países Bajos. El notario español desempeña un papel formal importante en la compraventa, pero no sustituye las comprobaciones jurídicas independientes que necesitas antes de comprar. Por eso, antes de reservar una propiedad, debes saber exactamente quién es el propietario, qué cargas afectan al inmueble, si las reformas están correctamente documentadas y qué impuestos y gastos corresponden a tu operación concreta.

Casa de Bas acompaña a compradores neerlandeses en la búsqueda y adquisición de viviendas en zonas como la Costa Blanca y la Costa del Sol. A través de su servicio de asesoramiento y acompañamiento en la compra de inmuebles en España, ofrece apoyo desde la primera búsqueda hasta la entrega de llaves, incluida la coordinación de los aspectos financieros y jurídicos.

Paso 1: Calcula tu presupuesto real de compra

No empieces por el precio máximo de venta que puedes permitirte. Empieza por la cantidad que quieres destinar en total a la compra.

Además del precio de la vivienda, debes tener en cuenta:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o IVA
• AJD en determinadas operaciones
• Asesoramiento jurídico independiente
• Gastos de notaría y Registro de la Propiedad
• Inspección técnica, cuando sea necesaria
• Tasación hipotecaria, si necesitas financiación
• Posibles gastos de mobiliario o reformas
• Una reserva económica para después de la compraventa

Por eso, no utilices una regla estándar como «añade siempre un 10 %». Los gastos finales dependen, entre otros factores, de la comunidad autónoma y de si compras una vivienda de segunda mano o de obra nueva.

¿Qué significa esto para la Costa Blanca y la Costa del Sol?

Por ejemplo, para una vivienda de segunda mano de 300.000 €, un ITP del 9 % supone 27.000 €. Con el mismo precio de compra en Andalucía, un ITP del 7 % equivale a 21.000 €. Esta diferencia de 6.000 € se produce antes de añadir los demás gastos de la operación.

Como esta guía está orientada a las compras de 2027, siempre debes solicitar que se comprueben nuevamente los tipos impositivos vigentes antes de asumir cualquier compromiso económico vinculante.

Paso 2: Elige primero la zona y después la vivienda

«Una casa en España» todavía no es un criterio de búsqueda suficientemente concreto.

Las diferencias entre la Costa Blanca Norte, la Costa Blanca Sur y la Costa del Sol son lo bastante importantes como para decidir primero cómo vas a utilizar realmente la vivienda.

Costa Blanca Norte

Si buscas por Jávea, Moraira, Dénia, Altea o Calpe, puedes comenzar consultando la guía de la Costa Blanca Norte.

Aquí encontrarás una combinación de localidades costeras, villas, apartamentos y viviendas con vistas al mar que pueden resultar interesantes tanto para una segunda residencia como para vivir todo el año.

Si te interesa especialmente Jávea, consulta las viviendas en venta en Jávea.

Costa Blanca Sur

La Costa Blanca Sur tiene un carácter muy diferente.

Las zonas de Orihuela Costa, Pilar de la Horadada, Guardamar del Segura y Ciudad Quesada ofrecen una amplia variedad de apartamentos, adosados y villas.

Si te interesa esta parte de la costa, puedes comparar las viviendas disponibles en Orihuela Costa.

Costa del Sol

Para quienes están considerando Marbella, Estepona, Mijas y otras localidades cercanas, la Costa del Sol ofrece otro tipo de mercado inmobiliario y un marcado carácter internacional.

La zona adecuada no depende únicamente del precio de compra. También debes valorar:

• Vivienda habitual o uso vacacional
• Conexiones de transporte desde los Países Bajos
• Ubicación junto a la playa o en el interior
• Tipo de vivienda
• Necesidades de mantenimiento
• Servicios internacionales
• Planes de alquiler
• Estilo de vida que buscas

¿Estás dudando entre varias zonas? Solicita una consulta sin compromiso con Casa de Bas.

Paso 3: Decide si te conviene más una vivienda de obra nueva o de segunda mano

La obra nueva y la vivienda de segunda mano requieren comprobaciones diferentes.

En una vivienda de obra nueva, por ejemplo, debes revisar:

• La empresa promotora
• Las licencias y la documentación del proyecto
• El calendario de pagos
• Las garantías de las cantidades anticipadas
• La fecha prevista de entrega
• Las especificaciones técnicas
• La eficiencia energética
• Las instalaciones comunitarias

En las viviendas de segunda mano, la atención se centra más en la situación jurídica y el estado técnico actual del inmueble.

Casa de Bas ofrece una selección de promociones de obra nueva en España, donde puedes comparar proyectos disponibles según la ubicación y el tipo de vivienda.

Un ejemplo concreto es La Cala Valley, en La Cala de Mijas.

Si quieres conocer mejor las diferencias, también puedes leer Las ventajas de comprar una vivienda de obra nueva en España.

Paso 4: Contrata asesoramiento jurídico independiente

Este es uno de los pasos más importantes de todo el proceso de compra.

A través del servicio de acompañamiento de Casa de Bas, puedes coordinar los trámites con los profesionales correspondientes. Aun así, es fundamental que el abogado encargado de revisar jurídicamente la compra defienda realmente tus intereses.

Dependiendo del inmueble, el abogado puede comprobar, entre otros aspectos:

• Quién es el propietario legal de la vivienda
• Qué hipotecas, embargos u otras cargas están inscritos
• Si se han abonado el IBI y los tributos locales correspondientes
• Si existen deudas comunitarias o derramas
• Si las reformas coinciden con la información registrada
• Si se dispone de las licencias necesarias
• Qué obligaciones contractuales estás asumiendo
• Qué impuestos se aplican a la operación

En el caso de la obra nueva, también deben revisarse los documentos del proyecto y de la promotora.

Si compras un apartamento, conviene solicitar información reciente de la comunidad de propietarios, incluidas las cuotas actuales y las obras importantes previstas.

Paso 5: Tramita el NIE y organiza la documentación necesaria

Para comprar una vivienda en España, un comprador extranjero normalmente necesita un NIE, Número de Identidad de Extranjero.

Es importante iniciar este trámite con suficiente antelación.

Según tus circunstancias, puedes solicitarlo en España, mediante el procedimiento consular español o a través de un representante debidamente autorizado.

Antes de comprar, pregunta a tu asesor o abogado:

• Qué documentos necesitas
• Cuándo debes disponer del NIE
• Si te conviene otorgar un poder notarial
• Qué documentos deben legalizarse o llevar la apostilla correspondiente
• Qué sistema bancario y de pagos se utilizará durante la compraventa

Posteriormente, el NIE también será necesario para distintos trámites fiscales y administrativos en España.

Paso 6: Organiza visitas con criterio y comprueba más allá de las fotografías

Una visita a una vivienda no debe tratarse como una actividad vacacional, sino como una oportunidad para inspeccionarla.

Por eso, no te fijes únicamente en la cocina, la piscina y las vistas.

Comprueba o solicita información sobre:

• Estado del tejado y la fachada
• Problemas de humedad
• Carpintería exterior y acristalamiento
• Aire acondicionado y calefacción
• Piscina y equipos técnicos
• Orientación de la terraza y el jardín
• Aparcamiento
• Ruido del entorno
• Futuros proyectos de construcción
• Cuotas actuales de comunidad
• Último recibo del IBI
• Certificado de eficiencia energética

En una villa antigua, una finca o una propiedad con ampliaciones visibles, puede ser especialmente importante realizar una inspección técnica independiente.

Antes de viajar para visitar inmuebles, puedes comparar diferentes tipos de viviendas y precios consultando las propiedades disponibles en España.

Paso 7: Revisa la reserva y el contrato de arras antes de firmar

Una vez que encuentres la vivienda adecuada, puede ser necesario firmar una reserva o un contrato privado de compraventa.

Lo importante no es cómo se llame el documento, sino qué establece realmente.

Antes de realizar cualquier pago, asegúrate de que queden claramente establecidos:

• La cantidad que debes pagar
• Quién recibe o custodia el dinero
• En qué circunstancias se devuelve o no el importe
• Qué comprobaciones jurídicas siguen pendientes
• Qué ocurre si no consigues la financiación
• Cuál es la fecha límite para formalizar la compraventa
• Qué elementos están incluidos en la operación
• Qué consecuencias se aplican si el comprador o el vendedor incumple el contrato

En un contrato de arras, las consecuencias pueden variar considerablemente según el tipo de arras pactado y la redacción exacta del documento.

Por eso, no firmes únicamente porque alguien te diga que se trata de un contrato estándar. Solicita a tu propio abogado que revise el documento concreto.

Paso 8: Formaliza correctamente la compra ante notario

En el momento de la compraventa definitiva se firma la escritura pública, conocida como escritura pública de compraventa.

Según las circunstancias, puedes acudir personalmente o estar representado mediante un poder notarial válido.

Durante la formalización de la compraventa deben gestionarse correctamente el precio, los impuestos, la identificación de las partes, la documentación y las posibles cargas registradas.

Después de la firma, se procede a inscribir la transmisión de la propiedad en el Registro de la Propiedad español.

Tras la compraventa, también tendrás que ocuparte de cuestiones prácticas como:

• Cambiar la titularidad de los suministros
• Contratar los seguros correspondientes
• Actualizar los datos en la comunidad de propietarios
• Organizar el pago de los tributos locales
• Configurar domiciliaciones bancarias

Conserva cuidadosamente la escritura de compraventa, la documentación fiscal, las facturas y los demás justificantes.

¿Qué diferencia el acompañamiento de Casa de Bas?

Casa de Bas trabaja con su Plan de Compra Segura, que organiza el proceso desde la búsqueda inicial hasta la entrega de llaves e incorpora a los profesionales necesarios en cada fase.

A través del Plan de Compra Segura y el servicio de acompañamiento, puedes recibir apoyo en aspectos como:

• Orientación inicial
• Selección de viviendas
• Organización de visitas
• Coordinación con profesionales jurídicos
• Consultas sobre financiación
• Contratos
• Formalización de la compraventa
• Trámites prácticos posteriores

Para los compradores neerlandeses, esta coordinación es especialmente importante porque el proceso de compra español es diferente al que conocen en los Países Bajos.

Errores frecuentes al comprar una casa en España

Destinar todo el dinero disponible al precio máximo de compra

Reserva fondos para impuestos, honorarios profesionales e imprevistos.

Reservar una vivienda antes de conocer las condiciones legales

Asegúrate primero de que quede establecido qué sucede con la reserva si se detecta algún problema durante las comprobaciones.

Suponer que el notario realiza todas las comprobaciones jurídicas

Cuenta también con asesoramiento jurídico independiente.

Aplicar el mismo porcentaje de impuestos a toda España

El ITP y el AJD varían según la comunidad autónoma.

Considerar legal una reforma solo porque se realizó hace muchos años

Solicita una comprobación de la situación jurídica y registral de las obras.

Fijarse únicamente en el precio de venta

Pregunta también por el IBI, las cuotas de comunidad, la eficiencia energética y los gastos de mantenimiento.

Dar por seguros los ingresos por alquiler

Antes de comprar, comprueba si está permitido el uso previsto para alquiler y bajo qué condiciones.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una vivienda en España siendo neerlandés y sin tener residencia española?

Sí. Una persona no residente puede comprar inmuebles en España. La propiedad de una vivienda y el derecho de residencia o estancia en España son cuestiones independientes.

¿Necesito un NIE?

Para comprar una vivienda y realizar los trámites fiscales españoles correspondientes, un comprador extranjero normalmente necesita un NIE. Por eso, conviene iniciar la solicitud con antelación.

¿Cuánto dinero adicional debo reservar sobre el precio de compra?

No utilices un porcentaje universal. En las viviendas de segunda mano, el ITP autonómico suele ser el principal gasto fiscal. En las primeras entregas de obra nueva, generalmente se aplica un IVA del 10 % más el AJD correspondiente. A ello se suman los gastos jurídicos, notariales y registrales específicos de cada operación.

¿Cuánto se paga de ITP en la Costa Blanca?

La Costa Blanca se encuentra principalmente en la Comunitat Valenciana. El tipo depende de la normativa autonómica vigente y de las circunstancias de la compraventa. Solicita que se confirme el tipo aplicable en 2027 antes de comprar.

¿Cuánto se paga de ITP en la Costa del Sol?

La Costa del Sol se encuentra en Andalucía. También en este caso debes comprobar la tributación vigente para tu operación concreta antes de firmar.

¿Puede Casa de Bas seguir ayudándome después de encontrar una vivienda?

Sí. A través de su servicio de acompañamiento en la compra, Casa de Bas ofrece apoyo más allá de la selección de viviendas y puede coordinar también los trámites jurídicos y financieros.

¿Dónde puedo consultar viviendas disponibles?

Consulta las viviendas en venta en España o compara las promociones de obra nueva en España.

¿Preparado para buscar una vivienda en España?

Comprar una vivienda en España no tiene por qué ser complicado, pero es importante seguir el orden adecuado.

Primero, establece tu presupuesto total. Después, elige la zona y el tipo de vivienda. Organiza cuanto antes el asesoramiento jurídico y la solicitud del NIE. Comprueba el inmueble y los contratos antes de transferir cantidades importantes. Finalmente, solicita que se confirme la situación fiscal y jurídica vigente para tu compra concreta.

De esta forma, podrás buscar la vivienda adecuada con mucha más seguridad.

¿Quieres saber qué propiedades hay disponibles dentro de tu presupuesto? Consulta las viviendas en venta en España.

¿Prefieres promociones modernas? Descubre las promociones de obra nueva disponibles.

¿Quieres conocer primero cómo puede ayudarte Casa de Bas durante la compraventa? Descubre el Plan de Compra Segura y su servicio de acompañamiento.

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